Danni da infiltrazioni: ecco come comportarsi.

Nel caso di appartamenti con muro confinante o di appartamenti in cui il soffitto del piano di sotto corrisponde con il pavimento del piano superiore, le tubature presenti nelle intercapedini sono spesso fonte di litigi tra gli stessi proprietari a causa di eventuali perdite d’acqua.

In entrambi i casi sussiste una responsabilità del proprietario dell’immobile a cui fanno capo le tubature a risarcire i danni patiti dal proprietario a causa delle macchie di umidità fino ad arrivare al danneggiamento dei muri o del soffitto.

La buona prassi vuole che entrambi i proprietari, preso atto dei danni, procedano innanzitutto ad individuarne l’origine e le cause delle infiltrazioni, mediante la nomina di un tecnico che accerterà da dove provengono e per quale motivo.

Tuttavia, non sempre si riesce a risolvere bonariamente la lite e la soluzione è quella di rivolgersi ad un Tribunale.

Il principio base è che il proprietario delle tubature rotte non solo deve sostenere la spesa dei lavori e subire l’apertura del proprio pavimento (senza poter dividere i costi con l’altro proprietario), ma deve anche risarcire il danneggiato per i disagi procuratigli.

In questo caso, le ipotesi da seguire sono due.

La prima è quella di un accertamento tecnico preventivo: il tribunale nomina un perito che individua subito le cause delle infiltrazioni favorendo così una trattativa tra le parti.

Questo tipo di procedimento, tuttavia, si ferma all’individuazione delle cause e all’origine delle infiltrazioni da parte del tecnico nominato dal Tribunale, ma nessun giudice stabilirà chi ha ragione e chi ha torto.

Spetta alle parti trovare un accordo sulla base del risultato della perizia ma, se non si trova un accordo, bisogna proseguire in giudizio.

Questo soluzione ha il vantaggio di accertare in tempi rapidi la responsabilità del danneggiante e poter eseguire le relative riparazioni in attesa che il successivo giudizio definisca la vicenda.

Difatti, dopo aver accertato l’origine e le cause delle infiltrazioni, colui che si sente danneggiato può procedere alla riparazione per poi, successivamente, richiedere il rimborso delle somme occorse nonché il risarcimento del danno al soggetto danneggiante.

La seconda strada è quella di tentare un ricorso d’urgenza volto a ottenere la riparazione nel più breve tempo possibile (di solito sono necessari due o tre mesi, oltre al tempo necessario per fare le rilevazioni tecniche); in questo caso però il risarcimento del danno deve essere oggetto di un autonomo e ordinario processo (in pratica bisogna duplicare le cause).

Quando bisogna stabilire la provenienza delle infiltrazioni il tecnico è costretto a rimuovere la pavimentazione e aprire fori nel pavimento; sarà il proprietario dell’appartamento “incolpato”, a sostenere tutte le spese: dalla riparazione della perdita alla consulenza tecnica, dal rifacimento del proprio pavimento all’imbiancatura e rifacimento delle pareti dell’altro immobile.

A questo punto, oltre all’obbligo di procedere alle riparazioni o di rimborsare le somme occorse, è possibile anche chiedere il risarcimento dei danni?

Quali sono i danni risarcibili?

Accertata la responsabilità del proprietario dell’appartamento, il giudice – oltre a condannarlo a riparare la rottura ovvero al rimborsare le somme occorse se già l’intervento è stato eseguito – quantifica i danni che questi deve risarcire al danneggiato.

Si tratta del risarcimento del danno per indisponibilità dell’immobile che va quantificato da quando l’umidità o l’acqua proveniente dal soffitto non ha consentito di vivere nella casa o ne ha determinato un uso ridotto e fino a quando è terminato l’intervento di riparazione (spesso l’esecuzione dei lavori di tinteggiatura richiedono di dormire qualche notte in un altro appartamento o in hotel).

Tale tipo di danno può essere liquidato dal giudice «in misura equitativa»; tale forma di risarcimento si ha quando il magistrato non ha elementi certi per poter quantificare il danno e decide di orientarsi secondo quanto gli appare giusto nel caso concreto, comunque motivando la scelta e definendo il percorso logico che lo ha condotto a liquidare un determinato importo.